10년 차 건물 유지보수 비용을 1년 단위로 나눠본 기록

10년 차가 되니 작은 수리가 계속 쌓였다

임대업을 처음 시작할 때는 월세 입금일만 신경 쓰면 되는 줄 알았습니다. 그런데 건물이 10년 차에 들어서니 생각이 달라졌습니다.

2025년 한 해 동안 느낀 건, 임대업은 월세만 받는 일이 아니라 건물 상태를 계속 관리하는 일에 더 가깝다는 점이었습니다. 특히 원룸 6세대와 상가 1칸을 같이 관리하다 보니 작은 수리도 자주 쌓였습니다.

한 번에 큰돈이 나간 것보다 자잘한 비용이 많았다

기록 기간은 2025년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지였습니다. 관리 대상은 원룸 6세대, 상가 1칸이었고, 건물 연식은 10년 차였습니다.

처음에는 보일러나 누수처럼 큰 고장만 수리비라고 생각했습니다. 그런데 실제로 장부를 보니 수전, 실리콘, 방충망, 도어 부품, 공용등 같은 자잘한 항목이 계속 나왔습니다.

하나하나는 3만 원, 5만 원, 8만 원 수준이라 크게 느껴지지 않았습니다. 하지만 1년 단위로 묶어보니 유지보수 총비용이 682만 원까지 올라갔습니다.

처음 잡은 예산은 너무 낮았다

처음 예상한 수리비 예산은 300만 원이었습니다. 오래된 건물이긴 해도 큰 사고만 없으면 그 정도면 충분하지 않을까 생각했습니다.

그런데 실제 비용은 682만 원이었고, 실제 초과 금액은 382만 원이었습니다. 이때부터 수리비를 “갑자기 생긴 변수”가 아니라 월세에서 미리 떼어두어야 할 운영비로 보게 됐습니다.

항목	내용
기록 기간	2025년 1월 1일 ~ 2025년 12월 31일
건물 연식	10년 차
관리 대상	원룸 6세대, 상가 1칸
1년 총 월세 수입	4,920만 원
처음 예상한 수리비 예산	300만 원
1년 유지보수 총비용	682만 원
실제 초과 금액	382만 원
월세 수입 대비 유지보수 비율	약 13.8%

이 표를 만들기 전까지는 수리비가 많이 나갔다고만 느꼈습니다. 그런데 월세 수입 대비 비율로 보니 더 현실적으로 다가왔습니다.

1년 총 월세 수입이 4,920만 원인데 유지보수에 682만 원이 나갔습니다. 월세의 약 13.8%가 건물 상태를 유지하는 데 쓰인 셈입니다.

1년 동안 발생한 유지보수 비용

2025년에는 비용을 크게 다섯 가지로 나눠서 정리했습니다. 긴급 수리비, 예방 정비비, 소모품 교체비, 공용부 수리비, 업체 출장비였습니다.

처음에는 모든 수리를 한 줄로 적었습니다. 그런데 그렇게 하니 어떤 비용이 반복되는지, 어떤 비용은 줄일 수 있는지 보이지 않았습니다.

긴급 수리와 예방 정비를 나눴다

긴급 수리비는 문제가 생긴 뒤 바로 처리한 비용입니다. 보일러 부품, 누수 의심, 전기 문제, 문 잠김 같은 생활 불편이 큰 항목이 여기에 들어갔습니다.

예방 정비비는 문제가 커지기 전에 미리 확인하거나 손본 비용입니다. 배수구 점검, 공용부 점검, 실리콘 보완, 겨울 전 보일러 확인 같은 항목이 포함됐습니다.

처음에는 예방 정비비가 아깝게 느껴질 때도 있었습니다. 하지만 1년이 지나고 보니 큰 고장을 막기 위해 들어간 비용도 분명히 필요했습니다.

소모품 교체비도 무시할 수 없었다

소모품 교체비는 96만 원이었습니다. 수전, 실리콘, 방충망, 전구, 도어 부품, 배수 부속처럼 작은 항목들이 대부분이었습니다.

이 비용은 한 번에 크게 나가지 않아서 놓치기 쉬웠습니다. 하지만 가장 자주 발생한 항목이 수전·실리콘·방충망이었기 때문에, 다음 해에는 아예 별도 예산으로 빼두기로 했습니다.

1년 유지보수 비용표

구분	1년 비용	전체 대비 비중	실제로 느낀 점
긴급 수리비	214만 원	약 31.4%	갑자기 연락이 와서 바로 처리한 비용이 많았습니다
예방 정비비	188만 원	약 27.6%	당장은 티가 안 나도 큰 고장을 줄이는 데 필요했습니다
소모품 교체비	96만 원	약 14.1%	수전·실리콘·방충망처럼 반복되는 항목이 많았습니다
공용부 수리비	134만 원	약 19.6%	계단, 현관, 조명, 외부 마감 쪽 비용이 쌓였습니다
업체 출장비	50만 원	약 7.3%	작은 수리도 방문비가 붙으면 부담이 됐습니다
합계	682만 원	100%	처음 예상보다 훨씬 컸습니다

이 표를 보고 나서 가장 놀란 건 긴급 수리비와 예방 정비비가 모두 컸다는 점입니다. 수리를 안 하면 당장 민원이 생기고, 예방 정비를 안 하면 나중에 더 큰 비용이 될 수 있었습니다.

건물 10년 차부터는 “고장 나면 고친다”는 방식만으로는 부족했습니다. 고장 전 상태를 보는 일이 필요했습니다.

가장 비용이 컸던 수리와 가장 자주 나온 수리

수리비를 항목별로 다시 보니 큰돈이 나간 수리와 자주 반복된 수리가 달랐습니다. 큰돈은 보일러에서 나갔고, 반복은 수전과 실리콘, 방충망에서 나왔습니다.

이 둘을 구분하지 않으면 예산을 잘못 잡게 됩니다. 한 번 큰돈이 나가는 항목과 자주 조금씩 나가는 항목은 관리 방식이 달랐습니다.

보일러 부품 교체가 가장 컸다

2025년 가장 큰 수리 항목은 보일러 부품 교체 86만 원이었습니다. 한 세대에서 온수 문제가 생겼고, 점검 후 부품 교체가 필요하다는 안내를 받았습니다.

처음에는 비용이 부담스러웠습니다. 하지만 겨울철 온수와 난방 문제는 임차인 생활과 바로 연결되기 때문에 미루기 어려웠습니다.

보일러 수리는 단순히 기계 하나를 고치는 문제가 아니었습니다. 처리가 늦어지면 임차인 불편도 커지고, 추가 민원으로 이어질 가능성이 있었습니다.

수전과 실리콘은 반복적으로 나왔다

가장 자주 발생한 항목은 수전·실리콘·방충망이었습니다. 큰 고장은 아니지만, 세대가 여러 개이다 보니 비슷한 요청이 반복됐습니다.

욕실 수전에서 물이 새거나, 싱크대 실리콘이 벌어지거나, 방충망이 찢어지는 식이었습니다. 한 세대에서 한 번이면 작은 일이지만 원룸 6세대와 상가 1칸을 합치면 누적 비용이 생겼습니다.

구분	대표 항목	비용 또는 빈도	관리하면서 느낀 점
가장 큰 수리	보일러 부품 교체	86만 원	한 번에 큰 비용이 나가 현금흐름에 부담이 됐습니다
가장 자주 나온 수리	수전	반복 발생	물 관련 부품은 사용량이 많아 빨리 낡았습니다
가장 자주 나온 수리	실리콘	반복 발생	욕실과 싱크대 주변에서 자주 확인이 필요했습니다
가장 자주 나온 수리	방충망	반복 발생	계절이 바뀔 때 문의가 늘었습니다
관리 필요 항목	공용등·도어 부품	수시 발생	공용부는 세대 전체 만족도와 연결됐습니다

이 표를 만든 뒤 다음 해 점검 기준도 바뀌었습니다. 큰 수리만 대비할 게 아니라, 반복되는 작은 수리를 줄이는 쪽으로 봐야 했습니다.

특히 수전과 실리콘은 임차인이 불편을 느끼기 전 점검하면 민원이 줄어들 수 있겠다고 생각했습니다.

월세 수입 대비 수리비 비율을 계산했다

1년 월세의 13.8%가 유지보수로 나갔다

2025년 1년 총 월세 수입은 4,920만 원이었습니다. 이 중 유지보수 총비용은 682만 원이었고, 월세 수입 대비 유지보수 비율은 **약 13.8%**였습니다.

처음에는 이 비율을 계산하지 않았습니다. 그냥 월세는 들어오고, 수리비는 나가는 돈이라고만 생각했습니다.

하지만 비율로 보니 임대 수익을 훨씬 현실적으로 볼 수 있었습니다. 월세 수입이 전부 순수익이 아니라는 걸 숫자로 확인한 셈입니다.

항목	금액	계산 후 느낀 점
1년 총 월세 수입	4,920만 원	통장에 들어온 임대 매출에 가까웠습니다
1년 유지보수 총비용	682만 원	건물을 유지하는 데 실제로 나간 비용입니다
월세 수입 대비 유지보수 비율	약 13.8%	예상보다 높은 비율이었습니다
처음 예상한 수리비 예산	300만 원	너무 낮게 잡았습니다
실제 초과 금액	382만 원	예비금 없이 운영했다면 부담이 컸을 금액입니다

이 표를 보고 나니 월세 수입을 그대로 쓰면 안 되겠다고 느꼈습니다. 수리비가 필요한 달에는 월세가 들어와도 실제로 남는 돈이 확 줄었습니다.

수리비는 매달 일정하게 나가지 않았습니다. 어떤 달은 거의 없고, 어떤 달은 보일러나 공용부 수리 때문에 한 번에 크게 나갔습니다.

수리비 예비금이 없으면 현금흐름이 흔들린다

가장 힘들었던 건 비용이 예고 없이 온다는 점이었습니다. 월세 입금일은 정해져 있지만, 수리 연락은 갑자기 옵니다.

보일러, 누수 의심, 전기 문제처럼 생활에 직접 영향을 주는 항목은 미룰 수 없었습니다. 이때 별도 예비금이 없으면 개인 생활비나 다른 자금에서 급하게 빼야 했습니다.

그래서 다음 해부터는 월세가 들어오면 바로 일정 비율을 수리 예비금으로 분리하기로 했습니다. 월세가 들어온 뒤 남으면 쓰는 방식이 아니라, 먼저 떼어두는 방식으로 바꾸는 게 맞다고 판단했습니다.

긴급 수리와 예방 정비를 따로 봤다

2025년에 가장 크게 바뀐 생각은 긴급 수리와 예방 정비를 구분해야 한다는 점이었습니다. 둘 다 돈은 나가지만 성격이 달랐습니다.

긴급 수리는 이미 문제가 발생한 뒤 처리하는 비용입니다. 예방 정비는 문제가 커지기 전에 미리 막는 비용입니다.

구분	긴급 수리	예방 정비
2025년 비용	214만 원	188만 원
발생 시점	고장·민원 발생 후	문제 발생 전 또는 초기
대표 항목	보일러, 누수 의심, 전기 문제, 문 잠김	배수구 점검, 실리콘 보완, 공용부 점검
임차인 체감	불편이 이미 발생한 상태	당장은 잘 못 느낄 수 있음
운영자 부담	즉시 처리 압박이 큼	미리 계획하면 부담이 줄어듦
다음 해 기준	빠른 응대와 업체 확보	정기 점검표에 포함

긴급 수리비 214만 원은 어쩔 수 없는 비용처럼 느껴졌습니다. 하지만 예방 정비비 188만 원은 제가 어떻게 관리하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있는 비용이었습니다.

예방 정비를 줄이면 당장은 돈이 덜 나갈 수 있습니다. 하지만 나중에 더 큰 수리비로 돌아올 가능성이 있어 무조건 아낄 항목은 아니라고 봤습니다.

다음 해 유지보수 기준을 다시 세웠다

월세의 12%를 수리 예산으로 분리한다

2025년에는 월세 수입 대비 유지보수 비율이 약 13.8%였습니다. 그래서 다음 해 유지보수 예산은 월세 수입의 12%를 별도 적립하는 기준으로 잡았습니다.

13.8%보다 조금 낮게 잡은 이유는 2025년에 보일러 부품 교체처럼 큰 비용이 포함됐기 때문입니다. 그래도 10% 아래로 잡는 건 불안했습니다.

월세가 들어오면 먼저 12%를 수리 예산으로 분리합니다. 이 돈은 수익이 아니라 건물 운영비로 보는 것이 마음이 편했습니다.

긴급 수리와 예방 정비를 따로 본다

다음 해부터는 유지보수 장부를 두 칸으로 나누기로 했습니다. 하나는 긴급 수리, 다른 하나는 예방 정비입니다.

긴급 수리는 빠른 처리와 업체 연락망이 중요했습니다. 예방 정비는 일정표와 체크리스트가 더 중요했습니다.

구분	2025년 기존 방식	다음 해 바꾼 기준
수리비 예산	연 300만 원 예상	월세 수입의 12% 별도 적립
비용 기록	수리비로 한꺼번에 기록	긴급 수리·예방 정비·소모품으로 분리
공용부 점검	민원 후 확인	월 1회 정기 확인
세대 내부 점검	요청이 오면 확인	분기 1회 세대 내부 요청 점검
소모품 관리	고장 후 교체	반복 항목은 미리 재고 확인
업체 연락	필요할 때 검색	자주 쓰는 업체 목록 정리

이렇게 기준을 바꾸니 유지보수가 조금 덜 막막해졌습니다. 수리비가 나가는 건 피할 수 없지만, 어디에 얼마나 준비해야 하는지는 알 수 있었습니다.

다음 해 유지보수 점검 주기표

제가 만든 점검 주기는 단순합니다. 월 1회 공용부, 분기 1회 세대 내부 요청 점검을 기준으로 했습니다.

세대 내부를 무리하게 자주 확인하는 방식이 아니라, 임차인에게 불편 사항을 묻고 필요한 경우 일정을 잡는 방식입니다. 공용부는 임차인 동의와 관계없이 정기 확인이 가능하니 월 1회로 정했습니다.

점검 구분	점검 주기	주요 확인 항목	목적
공용부 점검	월 1회	계단, 현관, 공용등, 분리수거장, 외부 마감	공용부 수리비와 민원 감소
세대 내부 요청 점검	분기 1회	수전, 실리콘, 방충망, 배수, 보일러 이상 여부	반복 수리 조기 확인
겨울 전 점검	연 1회	보일러, 배관, 창문 틈, 결로 우려 부위	겨울철 긴급 수리 예방
여름 전 점검	연 1회	방충망, 배수구, 에어컨 배수, 습기	여름철 민원 예방
소모품 재고 확인	월 1회	전구, 도어 부품, 실리콘, 배수 부속	작은 수리 빠른 처리
업체 연락망 확인	반기 1회	보일러, 전기, 배관, 청소 업체	긴급 상황 대응 시간 단축

이 점검표를 만든 이유는 완벽하게 관리하기 위해서가 아닙니다. 적어도 같은 문제가 계속 반복될 때 “왜 또 생겼지?”가 아니라 “지난 점검 때 봤던 항목인지” 확인하기 위해서입니다.

기록이 있으면 수리 판단이 조금 더 차분해집니다. 감으로 처리할 때보다 예산도 덜 흔들립니다.

마무리하며, 유지보수는 비용이 아니라 임대업의 기본 운영비였다

2025년 1년 동안 10년 차 건물을 운영하면서 월세 수입은 4,920만 원이었습니다. 숫자만 보면 안정적인 임대 수입처럼 보였습니다.

하지만 유지보수 총비용은 682만 원이었습니다. 긴급 수리비 214만 원, 예방 정비비 188만 원, 소모품 교체비 96만 원, 공용부 수리비 134만 원, 업체 출장비 50만 원이 모두 합쳐진 금액입니다.

처음 예상한 수리비 예산은 300만 원이었지만, 실제로는 382만 원이나 초과했습니다. 특히 보일러 부품 교체 86만 원처럼 한 번에 큰돈이 나간 항목도 있었고, 수전·실리콘·방충망처럼 반복되는 작은 수리도 많았습니다.

이 기록을 해보지 않았다면 수리비가 그냥 운 나쁘게 많이 나온 줄 알았을 겁니다. 그런데 1년 단위로 나눠보니 유지보수는 예외 상황이 아니라 임대업 안에 항상 포함되는 비용이었습니다.

다음 해부터는 월세 수입의 12%를 별도로 적립하고, 월 1회 공용부 점검과 분기 1회 세대 내부 요청 점검을 기준으로 운영하려고 합니다. 월세가 들어오는 만큼 건물도 계속 나이를 먹기 때문입니다.

결국 제가 얻은 결론은 하나였습니다. 건물 수리비는 갑자기 생긴 비용이 아니라 미리 준비해야 할 운영비였다는 점입니다.

임대업은 월세를 받는 일이기도 하지만, 그 월세가 계속 들어올 수 있도록 건물 상태를 유지하는 일이었습니다. 그래서 유지보수는 비용이 아니라 임대업의 기본 운영비로 봐야 했습니다.