재계약 때 월세 3만 원 올리려다 공실 위험을 계산한 후기

월세 3만 원 인상은 당연히 이득이라고 생각했다

처음에는 재계약 때 월세를 3만 원 올리는 게 자연스럽다고 생각했습니다. 기존 조건이 보증금 500만 원, 월세 52만 원, 관리비 7만 원이었고, 주변 매물을 보니 55만 원도 가능해 보였기 때문입니다.

재계약 검토 기간은 2026년 5월 1일부터 2026년 5월 14일까지였습니다. 기존 계약 기간이 2024년 6월 1일부터 2026년 5월 31일까지라서, 계약 만료 전에는 어느 정도 방향을 정해야 했습니다.

주변 시세를 보고 55만 원을 생각했다

처음 제안하려던 조건은 월세 55만 원이었습니다. 기존 월세 52만 원에서 3만 원을 올리는 것이고, 1년이면 36만 원이 더 들어오는 계산이었습니다.

그때만 해도 “주변 평균이 54만 원이면, 상태만 괜찮으면 55만 원도 가능하지 않을까?”라고 봤습니다. 월세 인상만 놓고 보면 당연히 이득처럼 보였습니다.

구분	기존 계약 조건	처음 생각한 제안 조건	비고
보증금	500만 원	500만 원	변동 없음
월세	52만 원	55만 원	3만 원 인상 검토
관리비	7만 원	7만 원	변동 없음
기존 계약 기간	2024년 6월 1일 ~ 2026년 5월 31일	-	만료 전 검토
재계약 검토 기간	-	2026년 5월 1일 ~ 2026년 5월 14일	2주간 계산
임차인 거주 기간	24개월	24개월	기존 임차인 기준

표로만 보면 월세 3만 원 인상은 무리해 보이지 않았습니다. 하지만 이 계산에는 중요한 부분이 빠져 있었습니다.

바로 공실이 생겼을 때의 손실이었습니다. 월세를 올리는 것만 생각하면 수익이 커 보이지만, 임차인이 나가고 새 임차인을 구해야 한다면 계산은 완전히 달라졌습니다.

하지만 공실이 생기면 계산이 달라졌다

공실 예상 기간을 21일로 잡아봤습니다. 월세 52만 원 기준으로 계산했을 때 공실 1일 손실액은 약 1만 7천 원, 공실 21일 손실액은 약 35만 7천 원이었습니다.

여기서 끝이 아니었습니다. 새 임차인을 모집하면 예상 중개수수료가 23만 원 정도 들어갈 수 있었고, 입주 전 청소·소모품 예상 비용도 18만 원으로 봤습니다.

즉, 월세 3만 원을 올리기 위해 기존 임차인이 나가면 공실 손실, 중개수수료, 청소비가 한꺼번에 발생할 수 있었습니다. 그때부터 “월세를 얼마나 올릴까”보다 “공실 없이 유지하는 게 더 나은가”를 먼저 보게 됐습니다.

재계약 전 확인한 기존 임차인 상태

재계약은 금액만 놓고 판단하기 어려웠습니다. 기존 임차인이 어떤 사람이었는지, 2년 동안 문제가 있었는지, 수리 요청은 어떤 수준이었는지도 같이 봐야 했습니다.

이번 임차인의 거주 기간은 24개월이었습니다. 2년 동안 같은 공간을 사용했기 때문에 방 상태, 납부 습관, 연락 방식까지 어느 정도 파악된 상태였습니다.

연체가 없었던 점은 큰 장점이었다

가장 큰 장점은 월세 연체가 0회였다는 점입니다. 임대 운영을 해보면 월세가 제때 들어오는 것만으로도 관리 스트레스가 크게 줄어듭니다.

월세가 52만 원에서 55만 원으로 오르면 매달 3만 원이 더 들어오지만, 새 임차인이 반드시 같은 수준으로 안정적일지는 알 수 없습니다. 이 부분을 숫자로 환산하기는 어렵지만, 실제 운영에서는 꽤 큰 요소였습니다.

기존 임차인은 연락도 비교적 빠른 편이었습니다. 큰 민원이 반복된 것도 아니어서, 재계약 가능성을 먼저 열어두는 게 맞다고 봤습니다.

수리 요청 5건도 함께 봤다

다만 수리 요청이 없었던 것은 아닙니다. 기존 임차인 수리 요청은 총 5건이었고, 재계약 전 수리비 예상액은 38만 원으로 잡았습니다.

요청 내용은 대부분 생활하면서 생길 수 있는 수준이었습니다. 문 손잡이, 욕실 실리콘, 전등, 배수구, 작은 소모품 교체처럼 큰 공사는 아니었지만, 한 번 정리하고 넘어가야 할 부분이 있었습니다.

처음에는 이 38만 원이 아깝게 느껴졌습니다. 그런데 새 임차인을 받을 때도 어차피 청소와 소모품 교체가 들어갈 가능성이 높았습니다.

그래서 수리비를 단순 손실로만 보지 않았습니다. 기존 임차인과 재계약을 이어가기 위한 정비 비용으로 보는 편이 더 현실적이었습니다.

주변 시세 12개를 조사해봤다

월세를 정하기 전에 주변 매물도 확인했습니다. 조사한 매물 수는 12개였고, 주변 평균 월세는 54만 원으로 계산됐습니다.

처음에는 평균만 보고 “55만 원도 가능하겠다”라고 생각했습니다. 하지만 매물 하나하나를 보니 사진, 옵션, 층수, 방향, 건물 상태에 따라 차이가 컸습니다.

평균 월세와 실제 계약 가능 금액은 달랐다

주변 시세 조사표를 만들면서 느낀 점은 평균이 곧 내 방의 적정 월세는 아니라는 것이었습니다. 어떤 매물은 사진이 좋아 보였지만 실제 건물 연식이 오래돼 보였고, 어떤 매물은 월세가 낮지만 옵션이 부족했습니다.

제가 조사한 12개 매물의 월세는 아래와 같았습니다.

매물 번호	보증금 조건	월세	관리비	제가 본 특징
1번	500만 원	52만 원	7만 원	기존 조건과 비슷한 수준
2번	500만 원	53만 원	7만 원	옵션은 보통, 사진은 깔끔함
3번	500만 원	54만 원	8만 원	역과 거리 가까움
4번	500만 원	55만 원	7만 원	사진 상태가 좋아 보임
5번	300만 원	54만 원	8만 원	보증금이 낮은 대신 관리비 높음
6번	500만 원	56만 원	7만 원	리모델링 강조
7번	500만 원	53만 원	6만 원	층수가 낮음
8번	500만 원	54만 원	7만 원	평균적인 조건
9번	500만 원	55만 원	7만 원	옵션 구성이 좋음
10번	300만 원	54만 원	7만 원	보증금 낮춰 노출 중
11번	500만 원	52만 원	7만 원	건물 연식이 있음
12번	500만 원	56만 원	8만 원	신축에 가까운 상태
합계·평균	12개 조사	평균 54만 원	-	주변 평균 기준

평균 월세는 54만 원이었습니다. 그래서 처음 생각한 55만 원은 평균보다 1만 원 높은 수준이었습니다.

하지만 제 방이 주변 상위 매물과 같은 경쟁력을 갖췄는지는 따로 봐야 했습니다. 사진이 좋은 매물과 실제 상태가 좋은 매물은 구분해야 했습니다.

사진 좋은 매물과 실제 상태 좋은 매물은 구분해야 했다

인터넷에 올라온 사진만 보면 대부분의 방이 좋아 보입니다. 밝은 조명, 넓어 보이는 각도, 깔끔한 침대와 책상 배치 때문에 실제보다 좋아 보일 수 있습니다.

반대로 제가 가진 원룸은 오래 거주한 임차인이 있었기 때문에 생활 흔적이 있었습니다. 재계약을 하려면 이 부분을 인정하고 조건을 조정하는 게 맞다고 봤습니다.

월세 55만 원을 고집하면 기존 임차인이 나갈 가능성도 있었습니다. 새 임차인을 찾을 수는 있겠지만, 공실과 비용을 감수해야 했습니다.

이 지점에서 계산이 바뀌었습니다. 월세를 최고치로 맞추는 것보다, 실제 계약이 유지될 수 있는 금액이 더 중요했습니다.

월세 인상과 공실 손실을 비교했다

3만 원 인상보다 공실 21일 손실이 더 컸다

처음에는 3만 원 인상만 봤습니다. 월세 52만 원에서 55만 원으로 올리면 매달 3만 원, 1년이면 36만 원이 더 생깁니다.

그런데 공실 21일 손실액이 약 35만 7천 원이었습니다. 거의 1년 치 인상분과 비슷한 금액이 한 번의 공실로 사라질 수 있었습니다.

여기에 중개수수료와 청소·소모품 비용까지 넣으면 상황이 더 분명해졌습니다. 월세를 올렸는데도 실제로 남는 돈은 오히려 줄어들 수 있었습니다.

중개수수료와 청소비까지 넣으니 판단이 바뀌었다

새 임차인 모집 시 예상 중개수수료는 23만 원으로 잡았습니다. 입주 전 청소·소모품 예상 비용은 18만 원이었습니다.

공실 손실 35만 7천 원에 이 두 비용을 더하면 총 76만 7천 원입니다. 월세 3만 원 인상분 기준으로 보면 약 25개월치 인상분에 가까운 금액이었습니다.

이 계산을 하고 나니 55만 원을 고집하는 게 무조건 이득은 아니라는 생각이 들었습니다. 기존 임차인이 나가면, 새 임차인을 구하더라도 손익분기까지 시간이 꽤 걸릴 수 있었습니다.

월세 인상과 공실 손실 비교표

구분	금액	계산 기준	제가 느낀 점
월세 3만 원 인상 시 월 추가 수익	3만 원	55만 원 - 52만 원	숫자만 보면 좋아 보였습니다
월세 3만 원 인상 시 연 추가 수익	36만 원	3만 원 × 12개월	처음에는 이 금액만 봤습니다
공실 1일 손실액	약 1만 7천 원	월세 기준 일할 계산	하루 공실도 비용으로 보였습니다
공실 예상 기간	21일	재모집 예상 기간	짧지 않은 기간이었습니다
공실 21일 손실액	약 35만 7천 원	1만 7천 원 × 21일	1년 인상분과 거의 비슷했습니다
예상 중개수수료	23만 원	새 임차인 모집 가정	재계약이면 아낄 수 있는 돈이었습니다
청소·소모품 예상 비용	18만 원	입주 전 정비 비용	새 임차인 받을 때 필요한 비용이었습니다
공실 발생 시 예상 부담 합계	약 76만 7천 원	공실 손실+중개수수료+청소비	3만 원 인상 효과가 약해졌습니다

이 표를 보고 판단이 확실히 바뀌었습니다. 월세 3만 원을 더 받는 것보다, 공실 없이 안정적으로 이어가는 게 더 나을 수 있었습니다.

특히 기존 임차인이 연체 0회였다는 점까지 고려하면, 55만 원을 강하게 밀어붙이는 건 리스크가 있다고 봤습니다. 숫자로 계산해보니 감정적으로 협상하지 않게 됐습니다.

최종 재계약 조건을 어떻게 조정했나

월세 54만 원으로 합의했다

최종 합의 조건은 보증금 500만 원, 월세 54만 원, 관리비 7만 원이었습니다. 처음 생각한 55만 원보다 1만 원 낮췄고, 기존 월세 52만 원보다는 2만 원 올렸습니다.

월세 인상액은 2만 원이었고, 연간 추가 수익은 24만 원이었습니다. 처음 기대했던 36만 원보다는 적었지만, 공실 없이 재계약에 성공한 점을 더 크게 봤습니다.

기존 임차인 입장에서도 주변 평균 월세 54만 원과 비슷한 조건이라 받아들이기 쉬웠던 것 같습니다. 저 역시 무리하게 55만 원을 고집하지 않아 협상이 부드럽게 끝났습니다.

대신 계약 기간 2년을 확보했다

최종 계약 기간은 2026년 6월 1일부터 2028년 5월 31일까지로 정했습니다. 월세 인상폭은 낮췄지만, 2년간 안정적인 임대 흐름을 확보한 셈입니다.

저에게는 이 부분이 중요했습니다. 공실 없이 재계약에 성공했고, 중개수수료와 새 임차인 모집 비용도 발생하지 않았습니다.

항목	변경 전	변경 후
보증금	500만 원	500만 원
월세	52만 원	54만 원
관리비	7만 원	7만 원
월세 인상액	-	2만 원
연간 추가 수익	-	24만 원
계약 기간	2024년 6월 1일 ~ 2026년 5월 31일	2026년 6월 1일 ~ 2028년 5월 31일
공실 발생 여부	-	공실 없이 재계약 성공
새 임차인 모집 비용	발생 가능	발생하지 않음

이 결과만 보면 월세를 55만 원까지 못 올린 것이 아쉬울 수도 있습니다. 하지만 실제 계산을 해보면 그렇게 단순하지 않았습니다.

55만 원을 고집하다가 공실 21일이 생기면 35만 7천 원이 바로 빠집니다. 여기에 중개수수료 23만 원과 청소·소모품 18만 원까지 생각하면, 월세 1만 원 차이보다 공실 방지가 더 컸습니다.

다음 재계약 때 적용할 내 기준

이번 일을 겪고 나서 다음 재계약 때 적용할 기준을 따로 정리했습니다. 핵심은 월세 인상액만 보지 않고, 공실 비용과 기존 임차인의 안정성을 같이 보는 것입니다.

기준 항목	예전 생각	바꾼 기준
월세 인상 판단	주변 최고가에 맞춰 보고 싶었습니다	주변 평균과 실제 방 상태를 함께 봅니다
기존 임차인 평가	월세만 맞으면 된다고 생각했습니다	연체 여부, 연락 방식, 거주 태도를 같이 봅니다
공실 비용	막연히 손해라고만 봤습니다	공실 1일 손실액과 예상 기간을 계산합니다
중개수수료	계약되면 어쩔 수 없는 비용으로 봤습니다	재계약 시 아낄 수 있는 비용으로 봅니다
수리비	부담스러운 비용으로만 봤습니다	재계약 유지 비용인지 새 임차인 모집 비용인지 나눠 봅니다
최종 제안	원하는 금액부터 말하려 했습니다	손실 가능성을 계산한 뒤 제안합니다

다음에는 재계약 한 달 전부터 주변 시세를 볼 생각입니다. 다만 매물 사진만 보고 판단하지 않고, 옵션과 건물 상태, 관리비 포함 항목까지 같이 보려고 합니다.

또 공실 예상 기간을 반드시 넣어볼 계획입니다. 이번에는 21일로 계산했지만, 계절이나 지역 분위기에 따라 더 길어질 수도 있다고 봅니다.

임대차 관련 법률, 계약갱신, 임대료 인상 제한, 고지 방식 등은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 전문가 또는 공식기관을 통해 확인하는 것이 필요하다고 느꼈습니다.

마무리하며, 재계약은 월세보다 공실 리스크가 먼저였다

이번 재계약 검토는 처음에는 단순한 월세 인상 고민이었습니다. 기존 월세 52만 원을 55만 원으로 올리면 매달 3만 원이 더 들어오니 당연히 이득이라고 생각했습니다.

하지만 주변 시세 12개를 조사하고, 평균 월세 54만 원을 확인하고, 공실 21일 손실액 약 35만 7천 원을 계산해보니 생각이 달라졌습니다. 여기에 새 임차인 모집 시 중개수수료 23만 원, 청소·소모품 예상 비용 18만 원까지 더하니 55만 원을 고집할 이유가 줄었습니다.

결국 최종 조건은 보증금 500만 원, 월세 54만 원, 관리비 7만 원으로 합의했습니다. 계약 기간은 2026년 6월 1일부터 2028년 5월 31일까지였고, 공실 없이 재계약에 성공했습니다.

월세 인상액은 2만 원, 연간 추가 수익은 24만 원입니다. 처음 기대한 3만 원 인상보다는 적지만, 공실과 모집 비용을 피한 것까지 생각하면 훨씬 현실적인 선택이었다고 봅니다.

월세는 올리면 좋아 보이지만, 공실이 생기면 몇 개월치 인상분이 한 번에 사라질 수 있습니다. 그래서 다음 재계약 때도 저는 먼저 계산표를 만들고, 그다음에 협상 금액을 정하려고 합니다.