매수 전 건물 진단 21일 후기 (하자 17건을 발견하고 협상가를 낮춘 기록)

매수 전 건물 진단을 하게 된 이유

2026년 1월 6일부터 2026년 1월 26일까지 21일 동안 임대용 건물 매수를 앞두고 현장 점검을 진행했습니다. 건물은 4층 다가구와 1층 근린생활시설이 섞인 형태였고, 대지면적은 68평, 연면적은 182평이었습니다. 세대 구성은 원룸 8개, 투룸 2개, 1층 상가 1개였습니다.

처음 매도 희망가는 7억 8,000만 원이었습니다. 월세 수익만 보면 나쁘지 않아 보였습니다. 기존 임대 계약도 9건이 있었고, 공실 세대는 2개뿐이었습니다. 저는 처음에 “공실 2개만 채우면 바로 수익이 나오겠다”고 생각했습니다. 그런데 21일 동안 현장을 5회 방문하고, 체크 항목 43개를 확인하면서 생각이 완전히 바뀌었습니다. 발견한 하자는 총 17건이었고, 최초 수리 예상비는 1,180만 원, 실제 업체 견적 평균은 920만 원이었습니다.

처음에는 월세 수익률만 보고 판단하려 했던 실수

가장 큰 실수는 월세 수익률부터 계산한 것입니다. 매수 전에는 월 임대료 합계와 공실 예상 임대료만 보고 수익률을 계산했습니다. 하지만 건물은 숫자표만 보고 사는 물건이 아니었습니다. 누수 의심 부위 3곳, 외벽 균열 5곳, 전기 분전함 점검 필요 2곳을 확인한 뒤에는 월세보다 수리비와 리스크가 먼저 보였습니다.

건물 상태는 사진 몇 장으로 판단할 수 없어서, 실제 매수 전에는 중개사와 전문가 확인을 같이 받는 게 맞겠다고 느꼈다. 특히 다가구 건물은 한 세대 문제로 끝나는 게 아니라 배관, 외벽, 옥상, 공용 전기처럼 전체 건물 비용으로 이어질 수 있었습니다.

현장 방문 5회에서 각각 확인한 내용

첫 번째 방문은 전체 분위기 확인이었습니다. 낮 시간에 외관, 계단, 공용 복도, 상가 출입구, 주차 공간을 봤습니다. 이때는 생각보다 깔끔하다고 느꼈습니다. 하지만 낮 방문만으로는 부족했습니다.

두 번째 방문은 공실 세대 2개를 중심으로 봤습니다. 벽지 들뜸, 창틀 결로 흔적, 화장실 배수 냄새, 싱크대 하부장을 열어 누수 흔적을 확인했습니다. 이때 원룸 1개에서 싱크대 하부장 안쪽 물자국을 발견했습니다.

세 번째 방문은 비가 온 다음 날이었습니다. 옥상 배수구 주변과 4층 천장 모서리를 봤습니다. 누수 의심 부위 3곳 중 2곳은 이때 확인했습니다. 사진으로 봤을 때는 단순 얼룩 같았지만, 비 온 뒤 보니 색이 더 진해졌습니다.

네 번째 방문은 밤 시간이었습니다. 여기서 실패를 깨달았습니다. 낮에는 조용해 보였는데, 밤에는 인근 도로 소음이 생각보다 컸고, 주차 공간도 이미 차로 꽉 차 있었습니다. 낮에만 보고 갔다가 밤 소음과 주차 문제를 늦게 확인한 경험은 이후 기준을 바꾸게 만들었습니다.

다섯 번째 방문은 업체와 함께 진행했습니다. 외벽 균열 5곳, 전기 분전함 점검 필요 2곳, 배수 상태, 옥상 방수 상태를 다시 확인했습니다. 이때 최초 예상 수리비 1,180만 원이 다소 높게 잡힌 부분도 있었고, 실제 업체 견적 평균은 920만 원으로 정리됐습니다.

낮과 밤에 다르게 보였던 문제

낮에는 건물이 조용하고 괜찮아 보였습니다. 상가도 영업 중이라 1층 분위기가 나쁘지 않았습니다. 그런데 밤에 가보니 주차 문제가 크게 보였습니다. 실제로 주차 가능 대수는 서류상 설명보다 체감이 부족했습니다. 세입자 차량과 상가 방문 차량이 겹치면 늦은 시간에는 주차가 어려울 수 있겠다고 판단했습니다.

소음도 밤에 더 잘 들렸습니다. 2층 원룸 쪽 창문을 열어보니 도로 오토바이 소리가 들어왔고, 상가 뒤쪽 배기 소리도 낮보다 뚜렷했습니다. 이 부분은 수리비처럼 바로 가격 협상에 넣기는 어려웠지만, 공실 세대 임대 가능 금액을 다시 계산하는 계기가 됐습니다.

누수, 외벽, 전기, 배수, 주차, 공실 상태 점검 과정

누수는 사진보다 현장 재방문이 중요했습니다. 처음에는 천장 얼룩이 오래된 흔적인지 현재 진행 중인지 판단이 어려웠습니다. 비 온 다음 날 다시 보니 4층 복도 쪽 천장과 원룸 1개 창틀 주변 얼룩이 더 분명했습니다.

외벽 균열은 5곳을 확인했습니다. 모두 큰 구조 문제라고 단정할 수는 없었지만, 방수와 연결될 가능성이 있어 업체 견적에 포함했습니다. 전기 분전함은 2곳에서 정리 상태가 좋지 않아 점검이 필요하다는 의견을 받았습니다. 배수는 공실 세대 화장실과 싱크대에서 냄새가 올라오는지 확인했습니다.

공실 세대 2개는 생각보다 중요했습니다. 매도인은 주변 시세대로 바로 임대 가능하다고 했지만, 실제 내부 상태를 보니 도배와 실리콘 보수 없이는 바로 세입자를 받기 어려웠습니다. 그래서 공실 세대 임대 가능 금액을 보수 후 기준으로 다시 계산했습니다.

기존 계약서를 확인하면서 발견한 조건 차이

기존 임대 계약은 9건을 확인했습니다. 여기서도 차이가 있었습니다. 일부 세대는 관리비 포함 항목이 달랐고, 한 세대는 월세가 구두 설명보다 2만 원 낮았습니다. 상가 계약은 만기 시점과 보증금 반환 조건을 따로 확인해야 했습니다.

처음에는 임대 현황표만 믿고 계산했지만, 실제 계약서와 대조하니 숫자가 조금씩 달랐습니다. 매수 후 수익률을 계산하려면 임대차계약서 원본 확인이 꼭 필요했습니다.

발견한 하자를 가격 협상에 반영한 과정

최초 매도 희망가는 7억 8,000만 원이었습니다. 저는 발견한 하자 17건을 사진, 위치, 예상 수리비로 정리했습니다. 최초 수리 예상비는 1,180만 원이었지만, 업체 견적 평균 920만 원을 기준으로 협상했습니다.

최종 협상가는 7억 5,600만 원이었습니다. 가격 조정액은 2,400만 원이었습니다. 수리비 920만 원보다 더 큰 조정이 된 이유는 하자 비용뿐 아니라 공실 2개, 밤 소음, 주차 문제, 임대 조건 차이를 함께 반영했기 때문입니다.

실제로 협상에 성공한 항목과 실패한 항목

협상에 성공한 항목은 누수 의심 부위, 외벽 균열, 공실 세대 보수비 일부였습니다. 특히 사진과 견적서가 있는 항목은 설명하기 쉬웠습니다. 전기 분전함 점검 필요 2곳도 안전 점검 필요성을 근거로 일부 반영했습니다.

반대로 주차 문제와 밤 소음은 협상 반영이 어려웠습니다. 매도인은 “원래 이 지역은 다 그렇다”고 했고, 수리비처럼 금액 산정이 명확하지 않았습니다. 그래서 해당 항목은 가격을 직접 깎는 근거라기보다 매수 판단 리스크로 반영했습니다.

전후 비교표

항목	처음 봤을 때 판단	재점검 후 확인한 문제	예상 수리비	협상 반영 여부	최종 판단
누수 의심 3곳	오래된 얼룩으로 보임	비 온 뒤 색이 진해짐	310만 원	반영	반드시 재점검 필요
외벽 균열 5곳	작은 균열로 보임	방수와 연결 가능성 있음	260만 원	일부 반영	업체 확인 필요
전기 분전함 2곳	대충 정리된 상태	점검 필요 의견 받음	90만 원	일부 반영	매수 전 확인
배수 냄새	공실이라 냄새 나는 정도	싱크대·화장실 냄새 반복	80만 원	일부 반영	사용 전 보수 필요
공실 세대 2개	바로 임대 가능	도배·실리콘 보수 필요	180만 원	반영	임대료 재계산
주차	낮에는 가능해 보임	밤에는 부족	산정 어려움	실패	리스크로 반영
밤 소음	낮에는 조용함	도로·상가 소음 확인	산정 어려움	실패	임대가 영향 고려

내 기준표

상황	내 기준
매수 검토 시작	월세 수익률보다 하자 비용을 먼저 본다
누수 확인	사진보다 비 오는 날 또는 다음 날 확인한다
공실 세대	바로 임대 가능 금액을 다시 계산한다
기존 계약	임대차계약서 실제 조건과 대조한다
외벽·옥상	전문가 확인을 받는다
전기·배수	눈으로만 보고 판단하지 않는다
밤 소음·주차	낮과 밤 모두 방문한다
협상 자료	사진, 견적서, 위치 기록을 함께 정리한다

매수 전 재발 방지 체크리스트

• 등기부를 확인한다.

• 건축물대장을 확인한다.

• 임대차계약서를 실제로 확인한다.

• 공실 세대 내부 상태를 확인한다.

• 누수 흔적을 천장, 창틀, 싱크대 하부에서 확인한다.

• 옥상 방수 상태를 확인한다.

• 외벽 균열 위치와 개수를 기록한다.

• 전기 분전함 상태를 확인한다.

• 배수구 냄새와 물 빠짐을 확인한다.

• 주차 가능 대수를 낮과 밤에 확인한다.

• 낮·밤 2회 이상 방문한다.

• 비 온 뒤 한 번 더 방문한다.

• 수리 견적은 2곳 이상 비교한다.

• 공실 세대 예상 임대료를 보수 후 기준으로 다시 계산한다.

• 협상 자료는 사진과 금액으로 정리한다.

최종 결론

21일 동안 매수 전 건물 진단을 해보니, 임대용 건물은 수익률 계산보다 하자 확인이 먼저였습니다. 처음에는 7억 8,000만 원이라는 매도 희망가에서 월세 수익만 보고 판단하려 했습니다. 하지만 현장 방문 5회, 체크 항목 43개, 하자 17건을 확인하면서 매수 기준이 달라졌습니다.

최초 수리 예상비는 1,180만 원이었고, 실제 업체 견적 평균은 920만 원이었습니다. 이 자료를 바탕으로 최종 협상가는 7억 5,600만 원이 됐고, 가격 조정액은 2,400만 원이었습니다.

가장 크게 배운 점은 건물은 낮에 한 번 보고 판단하면 안 된다는 것이었습니다. 낮에는 보이지 않던 밤 소음과 주차 문제가 있었고, 사진으로는 애매했던 누수 흔적은 비 온 뒤에야 더 분명했습니다. 제 기준에서 매수 전 건물 진단은 좋은 물건을 찾는 과정이 아니라, 감당할 수 없는 리스크를 걸러내는 과정에 가까웠습니다.